編者按：與股票和基金不同，公募REITs以底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為定價(jià)基礎(chǔ)，將運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如項(xiàng)目租金、垃圾處理費(fèi)等）作為主要回報(bào)來(lái)源，隨著交易價(jià)格的上漲，產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。境內(nèi)公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉，投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價(jià)格可能存在非理性上漲，要正確認(rèn)識(shí)REITs產(chǎn)品價(jià)值，不要盲目跟風(fēng)高溢價(jià)買入公募REITs產(chǎn)品，避免投資回報(bào)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。投資者要基于理性分析判斷，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念，對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適合長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。